房地產(chǎn)投資有四大特點：土地位置（地段因素）、土地屬性（規(guī)劃因素）、資金密集（資金因素）和投資時機（時機因素）。

土地因素，著名富商李嘉誠說過：“決定房地產(chǎn)價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，幾十年來，李嘉誠的這句話一直被奉為房地產(chǎn)界的金科玉律。SOHO中國的董事長潘石屹在接受某一次采訪時也表示，十多年來，只投資市中心房子。他認(rèn)為，城市中央?yún)^(qū)域永遠(yuǎn)屬于稀缺資源，投資一定是看漲的，而且即使房價不漲，房租也永遠(yuǎn)是漲的。地段包括了交通、商業(yè)、休閑娛樂、醫(yī)療、教育、金融等配套，是諸多生活因素的綜合體現(xiàn)，土地的位置從根本上決定了房地產(chǎn)未來的增值能力。

土地屬性方面，土地的利用性質(zhì)，土地的規(guī)劃指標(biāo)如土地使用面積、容積率、建筑密度、限高、日照時間要求等會影響建成后的貨值，影響房地產(chǎn)開發(fā)的利潤，這也是在房地產(chǎn)開發(fā)中要特別關(guān)注的點。

資金因素，中國房企發(fā)展的較大瓶頸是金融，資金鏈?zhǔn)欠科箝_發(fā)項目較大風(fēng)險所在。房地產(chǎn)發(fā)展分三個階段，第一階段以開發(fā)為主；第二階段注重管理；第三階段就是金融。持有者用各種投資金融創(chuàng)新工具持有資產(chǎn)，同時保持資產(chǎn)流動性，成為市場中非常重要的任務(wù)。

時機因素，自1998年廢除福利分房制度，中國房地產(chǎn)走上市場化正軌，從那以后，中國的房地產(chǎn)市場共經(jīng)歷了三次火熱三次調(diào)控。